Je hypotheek oversluiten?

Het oversluiten van je hypotheek doe je bijvoorbeeld aan het einde van een rentevaste periode of omdat tussentijds je misschien ergens anders wel een beter aanbod kunt krijgen. Misschien past een andere hypotheek gewoon wel beter bij je huidige persoonlijke situatie. Allemaal redenen om je hypotheek over te sluiten. Het team van Objectief geeft je een inkijkje in wat het oversluiten van je hypotheek nou eigenlijk betekent en wat erbij komt kijken. Neem gerust contact met ons op.

Wanneer je een hypotheek afsluit, kies je een periode waarin je de rente vastzet. Vaak kiezen huiseigenaren voor een rentevaste periode van 10 jaar of soms wat langer. Gedurende deze periode kan de rente voor nieuwe hypotheken dalen. Als gevolg daarvan kan het oversluiten van je hypotheek aantrekkelijk zijn omdat je overstapt naar een lagere hypotheekrente. Bij het oversluiten van je hypotheek zijn hier wel kosten aan verbonden, zoals boeterente en oversluitkosten. Daarover vertellen we je later meer.

Wanneer je geïnteresseerd bent in het oversluiten van je hypotheek of je wilt naar een andere geldverstrekker, dan kun je het beste contact opnemen met je hypotheekadviseur om te laten berekenen of het oversluiten zinvol is. Objectief kijkt graag met je mee. Hierbij is het belangrijk om te kijken of je een eventuele boeterente terugverdient door lagere netto maandlasten. Verder kun je ook overwegen om te kijken naar rentemiddeling of de overstap nar andere geldverstrekkers. Wat past bij jouw situatie brengen we graag in kaart.

Als je besluit om over te stappen naar een andere hypotheekaanbieder, moet je ervoor zorgen dat je de oversluitkosten bij de nieuwe geldverstrekker kunt terugverdienen met lagere netto maandlasten. Oversluitkosten bestaan uit advies- en bemiddelingskosten, taxatiekosten, hypotheekaktekosten, boeterente en kosten van de Nationale Hypotheek Garantie. Let wel op: als je geld leent om de oversluitkosten te betalen, heb je over dit deel van de lening geen renteaftrek.

Bij het oversluiten van je hypotheek zijn er een aantal aandachtspunten waar je rekening mee moet houden. Samen met Objectief kijken we naar deze punten. Zo kun je te maken krijgen met boeterente bij oversluiten, verdere fiscale gevolgen, de waarde van je woning, je inkomen en financiële verplichtingen, en de hypotheekvorm en -voorwaarden. Verderop vertellen we je hier meer over.

Wanneer je tijdens de lopende rentevaste periode overstapt naar een andere geldverstrekker, kan het zijn dat je een boeterente moet betalen. Deze wordt berekend op basis van de huidige rente, de resterende looptijd en de op dat moment gebruikelijke rente voor de resterende periode. Vraag altijd van tevoren hoeveel boeterente je moet betalen. Houd er ook rekening mee dat als de hypotheekrente stijgt of daalt voordat je daadwerkelijk oversluit, dit gevolgen kan hebben voor de berekening van de boete.

Voor de bestaande hypotheekschuld (die vóór 1 januari 2013 is afgesloten) blijft de renteaftrek ongewijzigd, ongeacht de hypotheekvorm. Dat betekent dat de huidige hypotheekvorm zonder verlies van renteaftrek kan worden overgesloten naar een andere geldverstrekker. Voor de nieuwe hypotheek gelden dan wel de nieuwe fiscale regels.

Bij het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek kan het zijn dat de nieuwe geldverstrekker de regel hanteert dat een aflossingsvrije hypotheek niet hoger mag zijn dan 50% van de marktwaarde van de woning, ook al had je voorheen een hoger aflossingsvrij deel. Samen kijken we naar jouw mogelijkheden.

De nieuwe geldverstrekker kijkt niet alleen naar je inkomen, maar ook naar de hoogte van je hypotheek in verhouding tot de waarde van je woning. Als er sprake is van onderwaarde (je huis is minder waard dan het hypotheekbedrag), is het meestal niet mogelijk om je hypotheek onder te brengen bij een nieuwe geldverstrekker.

Bij een (bank)spaarhypotheek heeft het doorgaans geen zin om over te sluiten naar een lagere rente. Een lagere rente heeft dan meestal een hogere verzekeringspremie of inleg op de bankspaarrekening tot gevolg (rentedempende werking). Je bruto lasten blijven over het algemeen vrijwel gelijk. Je netto lasten zullen bij een lagere rente veelal oplopen vanwege een lagere hypotheekrenteaftrek.

Overweeg je om je hypotheekvorm aan te passen? Afhankelijk van het type hypotheek dat je momenteel hebt en de datum waarop deze is afgesloten, zijn er verschillende opties beschikbaar.

Als je een aftrekbare aflossingsvrije hypotheek hebt en je wilt deze omzetten naar een aflossingsvorm met behoud van renteaftrek, kun je kiezen uit een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Als je een spaar- of beleggingshypotheek hebt die al vóór 1 januari 2013 is afgesloten en je wilt deze omzetten naar een andere hypotheekvorm, kun je deze nog steeds omzetten naar een aflossingsvrije hypotheek met renteaftrek. Houd er wel rekening mee dat geldverstrekkers over het algemeen niet meer dan 50% van de marktwaarde van de woning accepteren als aflossingsvrije hypotheek. Voor het resterende bedrag kun je kiezen uit een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek.

Als je jouw spaar- of beleggingshypotheek wilt omzetten in een bankspaarhypotheek, moet je rekening houden met dat het gegarandeerde eindbedrag (bij een spaarhypotheek) of de oorspronkelijke inleg (bij een beleggingshypotheek) niet hoger mag zijn dan in de oorspronkelijke situatie.

Het is belangrijk om deze fiscale regels met ons te bespreken voordat je een beslissing neemt. We bieden je passend advies en stemmen dit af op jouw persoonlijke situatie. Neem gerust contact met ons op om jouw situatie te bespreken.